Neuplatnění jednostranného zvyšování nájmu
Dobrý den, mám následující dotaz: v roce 2005 jsem uzavřel jako pronajímatel s nájemcem smlouvu o nájmu bytu s jedním odstavcem, ve kterém se hovoří, že nájem je zvyšován každoročně na základě inflace v tom daném uplynulém kalendářním roce. Jelikož se mi teď dost zvedly ceny energií, tak jsem zaslal nájemci dopis o zvýšení nájemného. Tento však reagoval tak, že je to nesmysl, jelikož na zvyšování nájmu jsme se dohodli a dle zákona č. 107/2006 Sb. tedy již není možné jednostranně zvýšit nájem! Přijde mi to naprosto irelevantní, přeci zákon se má vztahovat až na nové věci a nikoliv dozadu. Nebo jak tomu mám rozumět? Oba máme na tento zákon očividně rozdílný názor, já si jednozančně myslím, že mám právo na jednostranné zvýšení a nájemce mi říká, že přesně kvuli tomuto zákonu na to právo nemám!
Odpověď:
Vážený pane,
tento dotaz je složitější. Za prvé je třeba zmínit, že retroaktivita u zákonů, zejména ta práva je opravdu nepřípustná. V tomto případě se však o retroaktivitu nejedná. Jde zde pouze o interpretaci toho, zda je tento odstavec dohodou o zvyšování nájemného a dále potom, zda lze tuto dohodu považovat za legitimní. Za druhé chápeme Vaši nejistotu patrně ještě podtrhla relevantní judikatura obecných soudů, která je v tomto směrů roztříštěná a nedává jednoznačnou odpověď. Naštěstí však před měsícem vydalo občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu stanovisko v této věci, které je zároveň obsaženo v rozsudku 26 Cdo 4677/2009. Nejprve tedy odcitujeme právní větu:
„Sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného (například tak, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem), pak se na změně nájemného dohodli jinak (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), a postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. se neuplatní.“
Ve Vašem případě je tedy tato dohoda výrazem smluvní volnosti a vyjádřena za pomoci Vaší svobodné vůle. Je třeba si tedy uvědomit, že dohoda jako taková existuje, je legitimní a v souvislosti s ustanoveními zákona č. 107/2006 Sb. pro Vás znamená to, že jste se na zvyšování zájmu dohodli jinak a tedy není možné využít institut jednostranného zvýšení nájmu. Měl jste tedy na tento zákon reagovat naopak novací smlouvy a tento odstavec nechat vypustit.
Upozorňujeme, že tato odpověď se vždy vztahuje ke konkrétnímu dotazu a jeho okolnostem nebo je pouze obecného rázu. Zejména je třeba pamatovat na to, že zde uvedené odpovědi vždy vycházejí z právního stavu ke dni zodpovězení dotazu a nemusí tak být aplikovatelné na Váš konkrétní případ. Doporučujeme tedy zkusit položit dotaz na Bezplatnou právní poradnu nebo se v ideálním případě obraťte se svým právním problémem přímo na advokátní kancelář.